V současné době, kdy jsme všichni bombardování informacemi o historických minimech úrokových sazeb u hypotečních úvěrů jistě spousta lidí, kteří přemýšlejí o vlastním bydlení, řeší otázku, kdy je nejvhodnější si hypotéku pořídit? Nebylo by dobré ještě nějakou dobu počkat – co kdyby úrokové sazby hypoték ještě klesly?

NE, POKUD HYPOTÉKU, TAK TEĎ. Proč? Protože k dalšímu poklesu úrokových sazeb pravděpodobně nedojde. A je to jedna z těch pravděpodobností, které se blíží jistotě.

Pojďme si společně rozebrat důvody.

Úroková sazba je vždy tvořena třemi faktory: úrokovou sazbou v ekonomice daného státu, rizikovou přirážkou dané banky a pochopitelně „marží“ pro danou banku.

Úroková sazba ekonomiky se dá zjistit sledováním výnosu desetiletých dluhopisů daného státu, úroky hypotečních úvěrů totiž prakticky kopírují tento výnos (jsou vždy o něco nad ním). Úroková sazba desetiletých dluhopisů v ČR je v současné době průměrně na úrovni 0,5% p.a. Tedy, aby klesly úrokové sazby hypotečních úvěrů, musel by klesnout i tento výnos a k tomu již není prostor.

V rizikové přirážce banky jsou v daném časovém období zohledněny faktory jako například růst nezaměstnanosti, špatná ekonomická situace země, pokles nájmů, pokles cen nemovitostí atd. Čím vyšší riziko po zohlednění těchto faktorů bude bance v daném období hrozit, tím vyšší tato přirážka bude.

Posledním zmíněným faktorem je „marže“ banky. Tedy, aby byla hypotéka finančně zajímavá pro danou banku. Protože banky poskytují hypotéky, aby vydělaly ne, aby někomu pomohly… Bohužel.

Z výše uvedeného jasně plyne, že v současné době, tedy na začátku léta 2015 jsme skutečně na úplném dně úrokových sazeb a jediné co lze očekávat, a troufám si tvrdit, že velmi brzy, je jejich růst. Toto mé tvrzení podporuje i to, že dva velcí hráči na hypotečním trhu, konkrétně Komerční banka, a.s. a Hypoteční banka, a.s. již v polovině června 2015 své úrokové sazby zvýšily (zatím nepatrně v řádu desetin procenta), tedy je více než pravděpodobné, že je vzápětí budou následovat i ostatní banky poskytující hypoteční úvěry.

Není tedy radno čekat, lepší úroky už nebudou. Obávám se, že už ani nelze říci, že je nejlepší doba na pořízení hypotéky s nízkým úrokem, ale spíše se jedná o poslední šanci.

Dalším tématem a důležitou otázkou je, jakou zvolit délku fixace (tedy jak dlouho banka bude od podpisu smlouvy garantovat sjednanou úrokovou sazbu). Vzhledem k současným velmi nízkým úrokovým sazbám se přímo nabízí fixace co nejdelší – 8 a třeba i 10 let.

Tento názor má i jeden můj kolega, který klientům doporučuje právě takto dlouhé fixační období. Já jeho názor nesdílím.

Fixační období totiž s sebou krom výhody garance úrokové sazby nese i nevýhodu a tou je, že před koncem trvání tohoto fixačního období není možné hypotéku bez sankce doplatit, a ani splatit její větší část (pominu možnost tzv. mimořádných splátek, které mají obvykle omezenou maximální výši na 20% aktuální dlužné částky). Dále je s delším fixačním obdobím obvykle spojen taktéž vyšší úrok a to v řádu několik desetin procenta.

Osobně jsem v tomto případě stále zastáncem pětileté fixace jako „zlaté střední cesty“. Domnívám se, že nevýhody plynoucí z delšího fixačního období rozhodně nejsou vyváženy výhodami, respektive jedinou výhodou v podobě delší garance úrokové sazby.

Další kapitolou je refinancování stávajícího hypotečního úvěru. Určitému množství klientů v současné době končí jejich stávající fixační období, a tedy přímo se nabízí vyměnit jejich vyšší úrokovou sazbu, sjednanou před několik lety za současnou velmi nízkou. Ovšem je zde další skupina lidí (a troufám si tvrdit, že ta je větší), které fixační období skončí až za několik měsíců anebo třeba i za rok, ale ani ti nemusejí věšet hlavu, že „prošvihnout“ výhodné úrokové sazby.

Většina bank, umí sjednat hypotéku za stávajících podmínek (tedy se současnou minimální úrokovou sazbou) ovšem čerpání této hypotéky jsou schopni odložit. Třeba i o rok. Tedy je možné si teď nechat schválit nový hypoteční úvěr určený k refinancování toho stávajícího, kterému bude fixační období končit až třeba v létě roku 2016. Nevýhodou ovšem je, že ač nová, výhodnější hypotéka vznikne třeba až příští rok, nové fixační období začíná běžet od data podpisu. V tomto případě, tedy není rozumné volit příliš krátkou fixaci.

Hypotéka, ať už úplně nová anebo refinancování stávající není jednoduchou záležitostí a rozhodně doporučuji k její realizaci využít služeb finančního poradce (pěkně a se zajímavými postřehy se o tom rozepisuje kolegyně ve svém článku Hypotéku s poradcem nebo s bankou?). Ale co rozhodně NEdoporučuji je váhat s její realizací. Pokud hypotéku, tak rozhodně TEĎ.