Získat hypotéku v dnešní době není vůbec nic snadného. S příchodem nového zákona o úvěrech z prosince 2016 a omezeními ze strany ČNB je tento proces složitější než kdy dříve. Jaké peripetie s hypotékou mohou nastat? A proč výraz "lépe už bylo" v nadpisu? O tom si povíme v tomto článku.

Předně je třeba říci, že maximální výše hypotéky vůči odhadní ceně nemovitosti, určené znalcem banky, je 90 %. Zásadní ovšem je obrat „odhadní cena“, tedy lhostejno jaká je např. kupní cena nemovitosti, to, co vzejde z bankovního odhadu je pro banku 100 % a z této částky je maximální výše hypotéky, právě zmíněných 90 %.

Ovšem „devadesáti-procentní“ hypotéka není pro každého… Primárně se je banky snaží znevýhodnit vyšší cenou (obvykle je u nich úroková sazba o 1 % p.a. vyšší než u „osmdesáti-procentních“), ale navíc mají banky ještě i nařízené kvóty, kolik mohou poskytnout hypoték v pásmu 80-90 % zástavní hodnoty, takže se může stát, že ve chvíli, kdy budete takovou hypotéku u vaší banky potřebovat, tak bude zrovna „vyprodáno“…

Ale pojďme postupně, jelikož na hypotéku je třeba se připravit (v dnešní době více než dřív).

Rovnou pominu variantu hypotéky nad 80 % zástavní hodnoty, jelikož takové úvěry jsou minimálně nerozumné.

Za předpokladu výše uvedeného, je třeba 20 % vlastních zdrojů. 20 % vlastních zdrojů k dofinancování do 100 % zástavní hodnoty PLUS finance k dofinancování kupní ceny, pokud by ta zástavní vyšla nižší.

Dále je třeba počítat s daní z nabytí nemovité věci, která činí 4 %, obvykle z kupní ceny.

Dalším, častým výdajem je poplatek realitní kanceláři, ve výši 3-5 % z kupní ceny.

Sečteno podtrženo, je třeba minimálně 27 % kupní hodnoty coby vlastní zdroje (minimálně, jelikož kalkuluji, že zástavní hodnota bude ve stejné výši jako ta kupní, což se bohužel často nestává). Číselně vyjádřeno, pokud budete kupovat nemovitost za 3mil., budete potřebovat 840tis., ale lépe rovnou celý milion.

Vlastní zdroje lze nahradit. Buďto jinou zástavou (nemovitost, která ovšem není zatížena jinou hypotékou), která bude následně figurovat, coby zástava vůči hypotéce, vedle kupované nemovitosti.

Další variantou náhrady vlastních zdrojů je dofinancování jiným úvěrem, který NEbude vyžadovat zástavu nemovitosti (nejčastěji to bývá úvěr ze stavebního spoření).

U této, druhé varianty ovšem pozor. ČNB si nepřeje, aby se tímto způsobem nahrazovaly vlastní zdroje, proto formou doporučení (nyní stále ještě jen formou doporučení), „zakazuje“ bankám schvalovat hypotéky bez prokázání dostatečných VLASTNÍCH zdrojů. Doporučení je formou „poslechni nebo vysvětli“ a jelikož ne každá banka má chuť si u ČNB obhajovat schválení hypotéky dofinancované jiným úvěrem, tak již ne každá, takovéto dofinancování, akceptuje. Ty, které zatím ještě ano, ovšem neumožní dofinancovat úvěrem z produkce vlastí skupiny (například hypotéku od České spořitelny není možné dofinancovat úvěrem od Buřinky).

Základní přípravou na hypotéku je tedy „finanční příprava“.

Pokud máte dostatečné vlastní zdroje, či možnost další zástavy, pak můžete skutečně začít o hypotéce přemýšlet.

A teď konkrétní kroky, jak správně postupovat.

Hned po výběru vhodné či vysněné nemovitosti, ještě před podpisem případné rezervační smlouvy realitní kanceláři (a to je zásadní), je třeba provést tzv. předschválení (či prescoring v bankovním žargonu).

Toto předschválení se provádí na základě vyplnění žádosti konkrétní banky, díky které jsou prověřeny bankovní a nebankovní registry všech žadatelů a dále i posouzení, zda-li je příjem žadatelů v dostatečné výši.