Na konci prosince 2023 začala ČNB snižovat základní úrokovou sazbu. To byl jasný signál, že se otáčí trend a po hodně dlouhém období vysokých sazeb dojde k obratu. A k tomu pozvolna, ale jistě dochází, a nadále docházet bude. Úrokové sazby se budou snižovat a bude to mít dopad především na hypotéky a spořící produkty bank (spořící účty a termínované vklady). To první udělá radost všem, kteří plánují hypotéku, to druhé nikomu, kdo má finance uložené na „spořáku“. To zásadnější, dle mého názoru, jsou snižující se úroky u hypoték. Jak se k tomu postavit, když máte hypotéku z roku 2023, případně z druhé poloviny roku 2022?

Jako první asi kde, koho napadne – refinancovat, utéct do jiné banky, která mu teď nabídne lepší úrok. Často tuto radu nabízejí, v obdobích jako toto, i někteří finanční „poradci“. Asi chápete, že uvozovky jsou použity záměrně, protože toto není správná rada, správného poradce, ale jen toho, který touží po provizi.

Úprk do jiné banky, je totiž úplně ta poslední možnost.

Pro všechny hypotéky, které byly sjednány v době vysokých úroků, z posledních let, platí stále původní zákonná úprava, díky které přechod k jiné bance, i mimo konec FIXace, nemůže být penalizován více jak pár stovkami. Banky to moc dobře vědí. A mnohem menší ztráta pro ně bude snížit úrokovou sazbu, i v průběhu probíhající FIXace než dojít o celý úvěr úplně.

Toto je fakt, který by se měl využít na prvním místě. Jako úplně první se zkuste domluvit s vlastní bankou, kde drahou hypotéku máte a většina bank vám vyjde vstříc.

Navíc, odchod k jiné bance pro vás znamená 100 % další náklady. Předně vám stávající banka naúčtuje administrativní poplatek za doplacení hypotéky mimo konec FIXace, to bude cca 1 000,- dále pak budete muset vyřídit na katastru novou zástavu, což jsou 2 000,- a výmaz zástavy předchozí, opět 2 000,- a teoreticky ještě budete muset platit i nový odhad (většina bank jej udělá při refinancování zdarma, ale není to pravidlo), takže to mohou být další cca 4 000,- (průměrně, dle banky a typu nemovitosti). Suma, sumárum se bavíme o nákladech cca 5-9tis. Platba, které se prostě můžete vyhnout, pokud u stávající banky zůstanete a domluvíte se na snížení úroku.

Ovšem, druhá věc je, kdy řešit s bankou snížení úroků. Rozhodně to nemá valný smysl, pokud by mělo jít o snížení úrokové sazby o pár desetin procenta. Jen pro představu, rozdíl ve splátce při snížení úroku z 5,5 % p.a. na 5 %, při 3mil. hypotéce, se splatností 30 let, není ani tisícovka měsíčně. A věřte, že pokud se v dnešní době sjednávají hypotéky se sazbou kolem 5 % p.a., tak možná ani ne za rok se můžeme reálně bavit o 4 % p.a. (možná, pravděpodobně i méně), a to už udělá na splátce, proti úroku 5,5 % p.a., rozdíl téměř 3 000,-/měs.=> 36 000,-/rok => to už je pěkná dovolená 😊.

No jo, ale proč si teď nesnížit úrok o půl procenta, ušetřit na pár měsíců tisícovku a pak to udělat znovu? Ano, i toto je možnost (pokud to plánujete, tak doporučuji nejpozději do konce srpna 2024, protože pokud to uděláte až po 01.09.2024, tak se tím překlopíte do nových podmínek a refinancování mimo FIXaci už bude reálně penalizováno – až 1 % z nesplacené výše hypotéky), ale já to nedoporučuji. Proč? Snížení úroku mimo FIXaci, je vstřícný krok banky, a ta jej nebude dělat pokaždé, když si to člověk usmyslí. Nevystřílejte si náboje, kvůli malé úspoře, když můžete mít nabito na velkou úsporu.

Osobně bych tuto variantu řešil ve chvíli, kdy na trhu budou běžné sazby aspoň o 1,5 % nižší, než je vaše aktuální úroková sazba.

Takže, nenechejte se utáhnout na nudli, od „poradce“, který vám chce na oko pomoci, když vám nabídne refinancování vaší drahé hypotéky. Neunáhlete se zbytečným úprkem k jiné bance, což vám přinese jisto jistě zbytečné náklady. Jako první se zkuste domluvit s vlastní bankou. Ale hlavně, počkejte, až bude úspora na splátce skutečně znát. Pár desetin vážně nemá smysl nyní řešit, když za pár měsíců, to bude už hodně desetin 😉.